樊明居

总的来说，老百姓希望房子供应充足而价格低廉，大家都能买得起房子，而且住得宽敞。当政者也希望如此，老百姓安居乐业，有所谓“安得广厦千万间，大庇天下寒士皆欢颜”。这样政府能得到老百姓的支持和拥护。就当下中国的各级政府来说，尤其是中央政府，当然希望老百姓能买得起房子，房价不要太高，当房价节节升高时，便采取了种种政策措施限制房价上涨。

       但问题是，房子供应充足而房价低廉并不是一个很容易实现的目标。为什么呢？经济学上有一个概念，叫做“供给”，讲的是供应量和价格之间的关系。还有所谓供给定律，说价格上升，供给量上升。如果把这个供应量和价格之间的关系作一个图就是供给曲线，一条向上倾斜的曲线。有了这些概念后，问题讨论起来就比较简单了：房子供应充足而房价低廉这样的房子供应量和房价的组合不在房子的供给曲线上。如果希望房价低，房子的供应量就必然减少；相反，如果房子供应量大就伴随高房价。

       在过去计划经济时代，没有房子买卖，老百姓多向单位租分得的房子住，租金很低。在这么低的租金情况下，单位和政府建房很少，以至于城镇人均居住面积从建国初期的4.5平方米降至1978年的3.6平方米，出现了许多住房困难户。这除了和诸如“先生产、后生活”的指导思想有关外，也和单位和地方政府从建房中不仅不能获利而且增加负担有关。

       改革开放后一段时期，单位福利房仍然是城镇居民获得住房的基本来源，房价和租金仍然相当低，房子供应量增长不快。民间资本缺少投资房地产的冲动，政府也不愿多投入。民间资本缺少投资房地产的冲动应不难理解，那为什么政府尤其是地方政府也不愿投资房地产来解决人民住房问题？地方政府也有经济性的一面。在地方政府掌握的资源有限的条件下，地方政府从发展地方经济出发，愿意将更多的资源投入到能增加GDP的生产性领域，而为老百姓建廉价房对GDP的增加有限，因而不愿意大量投入。这可以解释从1978年到1997年的20年城镇人均居住面积年均增长0.55平方米。1998年市场化的住房体制全面展开，而从1998到2005年均增长1.04平方米。但与此同时，房价节节攀升，房地产老板纷纷成了暴发户。面对房地产市场的高盈利，新的房地产公司的设立如雨后春笋，原本从事制药、化工、电力、煤炭开采等行业的公司，如今纷纷注册成立了房地产开发公司，圈地盖楼。

       市场化的住房体制的结果是让中国的房地产经济从房地产供给曲线的低价位、低供给量区间运行转移到高价位、高供给量区间运行，也使得人们从更多地抱怨住房供给太少转而更多地抱怨房价太高。房价高企，对占人口绝大多数的中低收入人群来说，房子对他们有越来越远的感觉，这也给我们今天建设和谐社会带来挑战。中国房地产今后将如何发展成为今天社会普遍关注的问题，其解决方案也是多样的，引发的争论是激烈的，而且越来越带有情绪化。

       根据前面的分析，笔者认为，我们面临的选择是一个两难选择，也就是在房子供应量和房价之间的两难选择：我们要么接受低房价、低供给量或高房价、高供给量。低房价、高供给量是一个美好的选择，但不是现实的选择。

       然而，问题在于，现实可能的选择，无论是老百姓经历过的低房价、低供给量或高房价、高供给量都不是其愿意理解和接受的选择。老百姓的道理很简单：中国是社会主义国家，你得让老百姓有房子住，而且所住的房子最好是自己的。这样，解决住房问题不仅成了一个经济问题，更成了一个政治问题。

       面对这样的经济问题和政治问题，中央及时提出了新的政策措施：放缓住房市场化的进程，再次强调政府在解决中低收入人群的住房问题上发挥主导作用，而且显然比过去更强调落实。笔者以为，这一政策的改变在政治上是一个英明的决策：前文所回顾的历史及理论分析告诉我们，虽然靠政府主导解决中国占人口绝大多数的中低收入人群的住房将是一个缓慢的过程，但它给中低收入人群解决住房问题带来了希望：他们感受到来自政府的关心，他们看到如果多花时间去排队，说不定下次摇号就可能是自己被选中从而获得购买经济适用房的机会，而靠手中有限的货币在房价不断攀升的房地产市场上则没有机会和希望。与此同时，已经发育得相当成熟的住房市场还将发挥着其市场的效率，高产出地提供住房，可能房价还很难有大幅度的降低。

       这样，中低收入人群在希望中缓慢但不断地改善自己的住房，运气好的可先得改善。中高收入人群在市场上购得自己想要的住房，虽然价格可能不低，但他们买得起，因为正是他们买得起房价才涨了上来。如此，社会还是和谐的。

       当然，我们也要警惕另一种可能我们不愿意看到的情形：中国人的收入结构是金字塔型，中低收入人群占绝大多数，有钱人比较少。如果中低收入人群寄过多的希望于政府，指望从政府那里购得经济适用房或租得廉租房，对市场上住房的需求明显降低，导致市场上房价大幅下跌，则根据供给定律，房地产市场上房地产供给量将大幅减少，而事实上政府难以大规模为中低收入人群有效地解决住房，则我们有可能在一定意义上回到过去。



(载《东方财经周刊》，2008年2月18日）