政府要不要限制房价？

今年“两会”期间，房价高企是一个热点问题。不少代表献言献策，网络上也有各种不同声音在讨论。在这些声音中，不少要求政府干预房价，有的甚至要求政府限制房价。应该承认，每一种声音都有其一定的合理性。但如果政府真地限制房价会有什么结果？这让我想起了两个关于限制房租房价的经典案例。不妨先回顾一下这两个经典案例。

先说一个不限制房租房价的案例。1906年，美国旧金山发生大地震，无数的房屋被摧毁（房屋供给减少），但人到死得不多（对房屋的需求并没有明显的变化）。照道理，旧金山应该发生严重的房慌。一个多月后因地震停刊的一些报纸复刊了。但有趣的是人们注意到，要求房屋出租的广告居然多于求租的广告，当然租金不便宜。那么，这些房子哪里来的呢？首先，政府没有对租金进行干预，结果租金高企，于是不用政府动员，居民纷纷把平时不用的客房、车库甚至客厅腾出来用于出租，而一部分人发现旧金山房租太贵，纷纷离去。（这里，没有中国式的户籍限制也很重要）很快高房租以及高房价吸引了全国各地的房地产开发商到旧金山来建房。而房价及租金也随着住房供给的增加而也不断下落。不久，人们已看不出不久前这里曾发生过大地震毁掉很多房屋。

再说一个限制房租的案例。1946年，法国巴黎租一个房间的价格只要1美金（1946年价格），一家六口的典型租金约等于11包香烟的价格。房租低于收入的4%，通常是1%左右。之所以租金这么低是政府出于好心，怕居民租房的负担太重，规定了房租的上限。此外，还规定辅助措施：保护现住户，不准任何人剥夺房客住的权利。否则，要么房客被房东赶走，要么和房东订房租秘密协议，把租金提到府规定的上限以上。但问题很快出来了：由于对房客的保护，没有任何房客愿意让出房子。1946年以前的12年，巴黎没有一幢新建的房子。既有的房子极为破旧：82%的居民没有洗澡设备，一半以上的住户要外出找洗手间，五分之一没有自来水。有人问，为什么不盖新房子？回答是，除非房租提高10倍，否则收支不能平衡。那为什么不废除房租管制？那一定遭到全国房客的反对。

以上两个经典案例的启示已很清楚：政府限制房价不算上策。对房价的限制极可能导致住房供给的短缺。其实，这方面中国也有很经典的案例。回顾一下计划经济时代实行低房租，结果没有多少单位愿意建新房，不仅无利可图而且还是负担，少数单位建的少量房子也远远供不应求，老百姓住房是越住越紧张，紧张到用今天的标准来看近乎不人道的地步。改革开放后，一方面不再对房价做限制，另一方面，开放民营资本投资房地产，才有了今天房地产的繁荣，人们越住越宽敞，越住房子越好。

当然，政府在限制房价方面并非一无所为。首先在土地供应方面。政府供应的土地是多了还是少了一直有争论。地产开发商说少了，而政府说不少。我以为，回答这个问题要看地价。现在有的城市地价动辄四、五千以上。地价反映了供求关系。这么高的地价更多地反映的是供小于求。政府不妨增加一些土地供应，为了怕地产商过多囤积土地，可以采取限期开发的措施。到时间不开发，就按原价收回，再加20%的罚款。国外一般地价占房价的三分之一。我们能不能做到每个城市最便宜的房子的用地成本占房价的三分之一？可不可以将之作为一个控制性指标，如果达不到，政府就增加土地供应。还有一个导致地价和房地产价高的因素，也是地产商时常抱怨的，就是政府官员腐败寻租问题，据说这占据地价相当比重。相信地产商所言不虚。如果政府能在此方面有所作为，也是一个让房价降下来的好措施，但这要涉及政治体制的改革方能作到。希望这一因素能够成为我国政治体制改革的动力之一，而且这一改革符合地产商和广大购房者的共同利益。

现在不少城市的空房率已经不低了。如果城市政府不把土地供应作为维持房价和地价的手段，更多地从公共利益出发而不是从自己是高地价受益者的自身利益出发，逐渐加大土地供应，房价下跌应是可期待的。此外，坊间还有抱怨，说地产商开发的房子，面积太大，标准太高，不是为穷人盖的。这可能也是房价高企的原因之一。对此，我到不主张政府直接去盖所谓经济适用房，因为弊病很多。我注意到，现在一些开发商已有所改变，小户型的房子开始增多了，而且卖得不错。相信市场会慢慢告诉地产商应该盖什么样的房子。如果地产商们大多开发高价房，肯定有卖不掉的时候，而且可能就快了，到时候，会有地产商明白过来，该为穷人盖房了。



（本文发表于《经济视点报》2006年4月13日第7版）

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